یکی از موضوعات بسیار پیچیده حقوقی، دعاوی مربوط به امور سرقفلی اماکن کسب و پیشه میباشد. تنها یک خطای کوچک ممکن است کلیه زحمات و حقوق کسب و پیشه و تجارت یا به عبارتی حق سرقفلی مستاجر را از بین ببرد. قبل از اقدام در این زمینه توصیه میشود حتما با وکیل سرقفلی و دارای تخصص در این زمینه مشاوره لازم را انجام دهید.

سر قفلی چیست؟

طبق نظر وکیل سرقفلی تیم حقوقی دادهومان، قانونگذار برای حمایت از مستاجران واحدهای تجاری مقررات سرقفلی را برای آنها ایجاد کرده است. زمانی که شخصی تجارتی را در مغازه ای راه می‌اندازد سالها تلاش می کند تا کسب و کار را در آن واحد تجاری رونق بخشد. قانونگذار برای اینکه مالک نتواند به بهانه های مختلف مستاجر را از ملک تجاری بیرون کرده و حاصل تلاش و زحمات چند ساله وی در آن کسب و کار را از بین ببرد حق سرقفلی را برای وی پیش بینی نموده است.

از دیدگاه وکیل سرقفلی مفهوم سرقفلی چیست؟

قانونگذار برای مستاجران واحد های تجاری به دلیل اینکه به ارزش ملک می افزایند حق ویژه در نظر گرفته است. بالعکس برای مستاجران واحد مسکونی چنین چیزی را در نظر نگرفته است. زیرا زندگی کردن اشخاص در یک واحد مسکونی ارزش و بهایی به ملک نمی افزاید که قانونگذار بخواهد از آن حمایت کند. بنابراین منظور از سرقفلی مغازه همان ارزش افزوده و بهایی است که مستاجر ملک تجاری برای آن ایجاد کرده و قابل ارزش گذاری است. در واقع سرقفلی مغازه به زبان ساده حق معنوی و ارزشی است که مستاجر برای ملک ایجاد کرده و می توانند هنگام تخلیه از موجر مطالبه کند.

حق سرقفلی به زبان ساده

به عنوان مثال شخصی مغازه‌ای را جهت فروش کفش اجاره  میکند و پس از گذشت ۱۰ سال تمامی افراد محل این مغازه را شناخته و از آن مغازه خرید می کنند. زمانی که این شخص این مغازه را اجاره کرده است یک مغازه خالی بوده که هیچ کس جهت خرید کفش به مغازه مراجعه نمی کرد، اما با گذشت سالهای زیاد و فعالیت مستاجر در آن ملک حالا همه اهالی آن محل، این مغازه را به عنوان کفش فروشی که مستاجر در آن فعالیت کرده است میشناسند. در حقیقت این مستاجر بوده است که کسب و کار را در آنجا رونق داده و آن را به مغازه کفش فروشی تبدیل کرده است. بنابراین قانونگذار برای این فعالیت و کسب و کار و شهرتی که مستاجر ایجاد کرده ارزش معنوی در نظر گرفته که به آن اصطلاحاً سرقفلی می گویند.

املاک دارای حق سرقفلی

رژیم حقوقی املاکی که به منظور کسب و پیشه اجاره داده میشود بسته به اینکه قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد یا پس از آن متفاوت است. در صورتی که قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد قرارداد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است و در صورتی که قرارداد بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ میباشد

حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 پیش بینی شده است. بدین صورت که مستاجر ملک تجاری حق ویژه ای نسبت به ملک پیدا کرده که موجر نمی‌تواند پس از پایان قرارداد اجاره، ملک را تخلیه کند. قرارداد اجاره خود به خود با مستاجر تمدید میشود. در حقیقت موجر حق تخلیه ملک پس از انقضای مدت اجاره را نداشته و چنانچه بخواهد مستاجر ملک را تخلیه کند باید مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر پرداخت نماید و مطابق این قانون مالک فقط در مواردی خاصی حق تخلیه ملک را با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت دارد. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به این حق، حق کسب و پیشه و تجارت گفته می شدود. اصطلاحاً در عرف گاهی اوقات به آن حق سرقفلی نیز میگویند.

سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در صورتی که مستاجر مبلغی را به عنوان حق سرقفلی در ابتدای اجاره به مالک پرداخت نموده باشد، در هنگام تخلیه میتواند سرقفلی را به نرخ عادله روز از موجر مطالبه نمیاد. به این مبلغ حق سرقفلی گفته میشود. بنابراین در قانون سال ۷۶ برای رونق کسب ملک، قانونگذار دیگر حقی برای مستاجر قائل نمیشود  و فقط همان مبلغی که مستاجر ابتدای قرارداد اجاره به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته، به عنوان سرقفلی به نرح عادله روز به وی  برگردانده می‌شود. در این قانون برخلاف قانون سال ۵۶ قرارداد اجاره به صورت خود به خود تمدید نمی گردد و مستاجر باید در پایان مدت قرارداد، ملک را به مالک تحویل دهد و تنها چیزی که می تواند از وی دریافت کند سرقفلی به نرخ عادله روز است.

تخلیه املاک مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

همانطور که پیشتر گفته شد چنانچه مالک قبل از سال ۷۶ ملک خود را اجاره داده باشد قرارداد اجار مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ میوشد و نمی‌تواند مستاجر ملک تجاری را به صرف انقضای مدت اجاره تخلیه کند. مگر در مواردی که در قانون پیش بینی شده است

مواردی که مالک با پرداخت  کامل سرقفلی می تواند ملک را تخلیه کند

تخلیه به جهت نوسازی ملک

چنانچه مالک بخواهد ملک خود را تخریب از نو بسازد و در این زمینه جواز های لازم را نیز از شهرداری اخذ کرده باشد می‌تواند با پرداخت کامل سرقفلی به مستاجر تخلیه وی را از دادگاه بخواهد. البته این تخلیه در صورتی است که مالک تمامی ارزش سرقفلی که توسط کارشناس در دادگاه تعیین می‌شود را به مستاجر پرداخت کند

تخلیه به جهت نیاز شخصی مالک

چنانچه مالک اثبات کند که ملک را جهت نیاز شخصی خود و برای امرار معاش خود نیاز دارد و دادگاه این موضوع را احراز نماید با ارجاع امر به کارشناس میزان سرقفلی ملک را مشخص و مالک با پرداخت سرقفلی به مستاجر میتواند ملک را تخلیه کند. همچنین چنانچه ملک قابلیت سکونت داشته باشد و مالک اثبات کند که جهت سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود  به ملک نیاز دارد امکان تخلیه ملک را با پرداخت سرقفلی وجود دارد.

مواردی که مالک با پرداخت نصف سرقفلی میتواند ملک را تخلیه نماید

در صورتی که مستاجر بدوت تحصیل اجازه از دادگاه یا موافقت موجر، در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد، مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت. در این صورت مستاجر استحقاق دریافت نصف حق سرقفلی را خواهد داشت.

تخلیه بدون پرداخت سرقفلی

در صورتی که مستاجر مرتکب تخلفاتی در ملک مورد اجاره شود قانونگذار این حق را برای مالک پیش بینی نموده است که فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک را بدون پرداخت سرقفلی از دادگاه بخواهد

موارد تخلفات مستاجر:

تغییر شغل بدون اجازه مالک

چنانچه به طور مثال مالک ملکی را جهت شغل کفش فروشی یا لباس فروشی به مستاجر اجاره داده باشد و مستاجر پس از گذشت مدتی شغل خود را تغییر داده و در آن محل به طور مثال قصابی دایر کند اگر از مالک اجازه نگرفته باشد مالک می تواند تقاضای تخلیه ملک تجاری را بدون پرداخت سرقفلی از دادگاه بخواهد.

بنابراین مستاجر حق تغییر شغل خود را که در اجاره نامه قید شده است ندارد و چنانچه بخواهد شغل خود را تغییر دهند یا باید در اجاره نامه چنین حقی برای وی در نظر گرفته شده باشد و یا اجازه مالک را در این خصوص اخذ نمایند.

تعدی و تفریط مستاجر در ملک

هرگونه اقدامی که در عرف تعدی و تفریط محسوب شود از جانب قانونگذار منع شده است. به طور مثال چنانچه مستاجر در ملک تغیراتی را ایجاد کند به طور مثال زیرزمینی را مسدود نماید و یا بالکنی را ایجاد کند و یا خرابی در ملک ایجاد کند مالک می تواند بدون پرداخت حق سرقفلی تقاضای تخلیه وی را از دادگاه بخواهد..

عدم پرداخت اجاره بها

از مواردی که مالک میتواند تخلیه مستاجر را بدون پرداخت کرد سرقفلی از دادگاه بخواهد عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است. چنانچه مستاجر اجاره بهای خود را به مالک نپردازند مالک میتواند تخلیه ملک را از دادگاه بدون پرداخت سرقفلی تقاضا کند.

تعیین ارزش سرقفلی

در مورد تعیین میزان ارزش سرقفلی عوامل زیادی باید در مورد ملک مورد بررسی قرار بگیرد. از جمله این موارد می‌توان به مرغوبیت و موقعیت ملک، طول مدت اجاره، اشاره کرد. بنابراین کارشناس با در نظر گرفتن فاکتورهای فوق میزان سرقفلی را تعیین میکند.

انتقال سرقفلی با اجازه مالک

همانطور که گفته شد جهت انتقال سرقفلی شما باید یا حق انتقال به غیر را در اجاره نامه داشته باشد یا رضایت مالک ملک را کسب کرده باشید. در صورت انتقال نیز مستاجر جدید فقط می‌تواند در شغلی که مستأجر اولیه در اجاره نامه خود قید کرده است به فعالیت خود در آن محل ادامه دهد.

آیا سرقفل قابل توقیف است؟

طبق نظر وکیل سرقفلی و متخصص امور حقوقی سرقفلیُ با توجه به اینکه سرقفلی از جمله حقوق مالی شخص محسوب می‌گردد  و ارزش اقتصادی دارد قابل توقیف بوده و میتواند از طرف طلبکاران مورد توقیف قرار گیرد.

سرقفلی بهتر است یا مالکیت

یکی از سوالاتی که از وکیل سرقفلی پرسیده می شود این است که سرقفلی بهتر است یا مالکیت؟ در حقیقت سرقفلی با پیچیدگی‌هایی روبه‌روست که در مالکیت  وجود ندارد. اختیارات مالک در مالکیت کامل است و محدودیتی در استفاده از ملک نیست اما حق استفاده مالک سرقفلی محدود به شرایط مورد اجاره است.

سرقفلی املاک تجاری سرقفلی املاک اداری

سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی یاد شده است فقط مخصوص املاکی است که به منظور کسب و پیشه و تجارت اجاره داده شده باشد.

انتقال سرقفلی از دیدگاه وکیل سرقفلی

انتقال قهری

زمانی که مالک سرقفلی فوت می کند حق سرقفلی به طور قهری به وراث او منتقل می شود و مالک سرقفلی وراث وی هستند بنابرابن حق سرقفلی به ارث میرسد.

انتقال ارادی

زمانی که مالک با اجاره دادن ملک خود سرقفلی را به دیگری منتقل می کند یا مستاجر با اجازه مالک سرقفلی ملک را به همراه اجاره به دیگری انتقال می دهد. این انتقال را انتقال ارادی سرقفلی می گویند

آیا سرقفلی جز مستثنیات دین است؟

همانطور که گفته شد سرقفلی جزوه حقوق مالی و قابل توقیف است اما آیا این حق جزو مستثنیات دین محسوب می گردد یا خیر؟ پاسخ منفی است سرقفلی جزو مستثنیات دین محسوب نمی شود و چنانچه شخصی طلبکاری داشته باشد می تواند حق سرقفلی را توقیف کند.

 گروه حقوقی دادهومان با همکاری کادری حرفه ای و مجرب از بهترین وکلای تهران در زمینه دعاوی ملکی، نیاز هموطنان عزیز در امور حقوقی سرقفلی را فراهم مینماید. شما میتوانید با تماس با گروه حقوقی دادهومان از خدمات وکالت و مشاوره حقوقی با وکیل سرقفلی برخوردار شوید.

خدمات حقوقی دادهومان
ارزیابی و بررسی پرونده
ارزیابی و بررسی پرونده

با ارائه مدارک پرونده خود به ما، ارزیابی و راهکار وکیل پایه یک و مشاور حقوقی را دریافت نمایید

تنظیم اوراق قضایی و لوایح

دادخواست، شکوائیه و لایحه خود را بوسیله وکیل دادگستری و مشاور حقوقی تهیه و تنظیم نمایید

مشاوره حقوقی آنلاین
مشاوره حقوقی آنلاین

با وکیل دادگستری به صورت آنلاین ارتباط بر قرار کرده و مشاوره حقوقی رایگان دریافت نمایید

مشاوره حقوقی تلفنی
مشاوره حقوقی تلفنی

از طریق رزرو وقت مشاوره تلفنی بصورت مستقیم با وکیل پایه یک دادگستری مشاوره حقوقی نمایید

مشاوره حقوقی
مشاوره حقوقی حضوری

با رزرو وقت مشاوره حضوری از خدمات مشاوره حضوری ما توسط وکیل دادگستری بهره مند شوید