یکی از مهمترین موارد دعاوی حقوقی، که حوزه فعالیت وکیل ملک است، دعاوی ملکی میباشند. دعاوی که موضوع آنها مال غیر منقول مثل زمین و ساختمان یا هر نوع ملکی است را اصطلاحا دعاوی ملکی میگویند. از قدیم به دلیل اهمیت ملک در بین مردم و به دلیل اینکه  یکی از روش های سرمایه گذاری در کشور ما، خرید و فروش ملک می باشد اغلب مردم سرمایه زیادی را با بستن قراردادهای ملکی جابجا میکنند. بهمین جهت این نوع دعاوی و قراردادها از اهمیت ویژه ای برخوردارند.

وکیل ملکی کیست؟

وکیل ملکی تمامی قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی ملکی را به خوبی میداند و از آرای وحدت رویه و رویه قضایی حاکم آگاهی کامل دارد. برای بستن هر گونه قرارداد ملکی حتما نیاز به دریافت مشاوره حقوقی ملکی با وکیل ملکی متخصص و با سابقه در این زمینه است. گاهی مشاوره حقوقی با وکیلی که در زمینه دعاوی ملکی، تخصص و تجربه بالایی دارد میتواند از بسیاری از مشکلاتی و زیانهایی که امکان دارد در آینده پیش بیاید جلوگیری کند. مراجعه به وکیل ملکی همیشه قبل از انعقاد قرارداد به اشخاص توصیه میشود. زیرا که هم هزینه کمتری را برای موکل در بر دارد، هم وی را از طرح دعوا در آینده بی نیاز میکند. وکیل ملکی در انعقاد قرارداد به شکل حقوقی و درست به موکلین کمک مینماید.

ملک یا مال غیر منقول چیست؟

از نظر حقوقی مال به چیزی گفته میشود که دارای دو شرط اساسی باشد: ۱- مالیت داشتن یعنی دارای ارزش اقتصادی باشد. به عبارتی مردم حاضر باشند در قبال آن پول پرداخت نمایند. ۲- قابل مالک شدن توسط شخص یا گروهی باشد. مال از لحاظ حقوقی تقسیم بندی های متعددی دارد. یکی از معروف ترین آنها تقسیم بندی اموال به منقول و غیر منقول است. به موجب تعریف ماده ۱۲ قانون مدنی مال غیر منقول مالی است که از محلی به محل دیگر نتوان حمل کرد.

امور ملکی که در این قسمت مورد بررسی قرار میگیرد همان حقوق راجع به اموال غیر منقول است. املاکی که اشخاص در اختیار دارند گاهی اوقات از جهت صرف مالکیت آنها قانون حقوق و تکالیفی را بر عهده مالکین آن قرار داده است. گاهی نیز اشخاص با انعقاد قرارداد نسبت به املاک حقوق یا مسئولیتی را برای خود بوجود می آورند.

وکیل ملکی چه خصوصیاتی باید داشته باشد

سابقه و تجربه کافی در زمینه امور ملکی داشته باشد

ویژگی دیگری که وکیل ملکی باید از آن برخوردار باشد تجربه کافی در زمینه دعاوی ملکی است. گاهی دانش به تنهایی در موضوعات ملکی نمیتواند کافی باشد و یک وکیل ملکی خوب باید از تجربه بالایی در کنار دانش برخوردار باشد. این موضوع مستلزم  آن است که وکیل سالیان سال در این حوزه فعالیت داشته باشد. تجربه کردن زوایای عملی کار در این زمینه، راز موفقیت در مسائل حقوقی ملکی است. انجام پرونده های متعدد حقوقی ملکی است که وکیل را با رویه قضایی و عملی دادگاه ها آشنا میسازد.

آگاهی و دانش کافی در امور حقوقی ملکی داشته باشد

اولین ویژگی یک وکیل ملکی، آگاهی و دانش کافی در دعاوی ملکی میباشد. یک وکیل ملکی خوب باید تمام قوانین و مقررات و عرف و رویه قضایی را در مورد موضوعات ملکی بداند تا بتواند ، مشاوره حقوقی کاملی را به موکل خود ارائه دهد یا در دعاوی ملکی پیروز شود. البته باید توجه داشت که یک وکیل ملکی خوب باید به سایر مسائل حقوقی نیز کاملا آشنا و آگاه باشد زیرا گاهی یک دعوای ملکی، با سایر موضوعات حقوقی ترکیب شده است و فقط تخصص در یک زمینه به حل مسئله کمک نمیکند.

وکیل ملکی چه خدماتی را ارائه میدهد؟

وکیل ملکی میتواند در دعاوی مربوط به املاک به شما کمک کند. از جمله دعاوی ملکی از قرار زیر میباشند

الزام به تنظیم سند رسمی

بر اساس مواد ۴۶ و ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، نقل و انتقال املاک باید به موجب سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. دولت فقط کسی را مالک ملک میشناسد که نام او به عنوان مالک در دفتر املاک اداره ثبت، به ثبت رسیده باشد. بهمین جهت است که در معاملات املاک اشخاص ضمن تنظیم مبایعه نامه، در یکی از بندهای آن تاریخ حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را معین میکنند. حتی برای عدم حضور به موقع مبلغی را به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد پیش بینی میکنند.

ماهیت حقوقی قراردادهایی که اشخاص تحت عنوان مبایعه نامه منعقد میکنند تعهد به بیع یا خرید و فروش است. همانطور که گفته شده بیع یا خرید و فروش املاک در دفترخانه اسناد رسمی واقع میشود. بهمین جهت است که تا قبل از تنظیم چنین سندی و پس از مبایعه نامه فروشند مبایعه نامه همچنان مالک است. خریدار یا متعهد له نیز هیچگونه مالکیتی نسبت به ملک ندارد. به عبارت دیگر در تعهد به بیع (مبایعه نامه)، فروشنده تعهدی در قبال خریدار دارد. برای خریدار نیز حقوقی متصور است که بر مبنای آن میتواند الزام به انجام تعهدات فروشنده از جمله تحویل ملک و تنظیم سند رسمی را بخواهد.

بر اساس ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین طرفین لازم الاتباع است. این ماده اصل لزوم اجرای توافقات طرفین در قراردادها را بیان مینماید. بر مبنای مقررات قانونی فوق الذکر است که ما میبینم دعاوی زیادی تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات املاک از سوی اشخاص طرح و اقامه میشود.

تحویل ملک

از تنظیم سند رسمی که بگذریم در مبایعه نامه های مورد اشاره یکی از تعهدات فروشنده تحویل مبیع یا همان ملک است. معمولاْ در مبایعه نامه به طور مثال نوشته میشود که فروشنده مکلف است در تاریخ ۹۸/۱/۱ ملک را به خریدار تحویل دهد. همچنین ممکن خسارت تاخیر در انجام تعهد برای این تکلیف فروشنده نیز همانند الزام به تنظیم سند رسمی که در بالا توضیح داده شد پیش بینی شود. در صورت تخلف فروشنده از تحویل ملک در موعد معین، کاری که خریدار میتواند بکند این است که دعوای الزام به تحویل ملک مطرح نماید.

البته در صورتی که موعد تنظیم سند رسمی نزدیک باشد توصیه وکیل دادگستری این است که منتظر موعد تنظیم سند رسمی بمانیم و اگر فرشنده به این تعهد خود نیز عمل ننمود دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به همراه الزام به تحویل ملک با هم مطرح نماییم. در این صورت از تعدد پرونده و صرف زمان بیشتر خودداری میشود و تمام انرژی صرف یک پرونده با دو موضوع میگردد.

اخذ پایان کار و تنظیم صورتمجلس تفکیکی

در این گونه معاملات گاهی اوقات ملک موضوع مبایعه نامه نوساز است. بنابراین ممکن است فروشنده هنوز اقدام به اخذ پایان کار و تنظیم صورتمجلس تفکیکی ننموده باشد. پس باید مراقب باشیم و بررسی کنیم چنانچه فروشنده به این تکالیف خود نیز عمل ننموده باشد حتماً این موارد را نیز در دادخواست خود راجع به تنظیم سند رسمی درخواست نماییم. در غیر این صورت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به تنهایی و بدون درخواست این مورد رد خواهد شد.

خسارت تاخیر یا عدم انجام تعهد

در مبایعه نامه ها گاهی خسارت تاخیر در انجام تعهدات برای فروشنده و خریدار پیش بینی میشود. عنوان حقوقی آن وجه التزام تاخیر در انجام تعهد است. این تعهد به پرداخت خسارت معمولا زیر عنوان تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش بینی میشود. بدین صورت که چنانچه فروشنده در موعد مقرر برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه معین حاضر نگردد، باید روزانه مبلغ به طور مثال سیصد هزارتومان به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد به خریدار پرداخت نماید. ممکن است همین نوع خسارت را در خصوص تاخیر در انجام تعهدات خریدار از پرداخت بهای معامله نیز پیش بینی شده باشد.

ممکن است صرفاً یکی از خریدار یا فروشنده که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر گردد. یعنی یکی از خریدار یا فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حضور پیدا نکند. در این صورت طرفی که در موعد معین حضور پیدا کرده باید از دفترخانه تقاضای گواهی حضور نماید. زیرا متقاضی برای اینکه بتواند در دادگاه دعوای خسارت تاخیر در انجام تعهد را مطرح نماید باید ثابت کند که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر گردیده است. این امر با مطالبه گواهی حضور خود و احراز آماده بودن موضوع تعهدات وی در دفترخانه تعیین شده برای انجام تعهدات محقق میشود. چرا مطالبه خسارت منوط به اثبات این است که عدم انجام تعهد صرفاً به جهت تخلف طرف مقابل بوده است.

مسائل مربوط به امور ملکی علی رغم سادگی آن نکات بسیار پیچیده ای دارد. یک وکیل ملکی که تجربیات متعددی در زمینه این پرونده ها دارد میتواند شما را به خوبی راهنمایی کند.

اجاره املاک و سرقفلی

توضیحات داده شده در بالا راجع به انتقال خود ملک بود. زمانی ممکن است منافع ملک به دیگران انتقال پیدا کند. منظور از انتقال منافع انعقاد قرارداد های اجاره است. قرارداد های اجاره بسته به اینکه چه سالی منعقد شده باشند و مشمول کدام از مقررات روابط موجر و مستاجر یا قانون مدنی باشند و همچنین بسته به این که ملک موضوع قرارداد اجاره به چه منظوری اجاره داده شده باشد ماهیت و اثر ویژه خود را پیدا میکند که موضوعی کاملا تخصصی است.

وکیل روابط موجر و مستاجر در این زمینه اعلام میدارد قرارداد های اجاره هر کدام شرایط خاص خود را دارند و بسته به نوع آنها تابع مقررات ویژه به ترتیب زیر است.

قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

نوع اول بسیار حائز اهمیت هستند. تعداد بسیاری از دعاوی روابط موجر و مستاجر را به خود اختصاص میدهد. این نوع دعاوی مربوط به قراردادهای اجاره نسبت به املاک دارای حق کسب پیشه و تجارت هست. تاریخ انعقاد آنها قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ می باشند. این قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ می باشند.

در این قراردادهای اجاره قواعد و مقررات خاصی حاکم است. از جمله عدم امکان تخلیه به صرف انقضای مدت اجاره و حقوق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی که به مرور زمان با فعالیت مستاجر در مورد اجاره، به موجب قانون برای مستاجر بوجود می آید. همچنین موارد تعدی و تفریط مستاجر نسبت به مورد اجاره که برای موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه را میدهد. در نهایت مقررات مربوط به حق انتقال مورد اجاره از ناحیه مستاجر و دعاوی تجویز انتقال منافع به غیر که به تبع آن از ناحیه مستاجر طرح و اقامه میشود، است. توضیحات بیشتر در این زمینه در مقالات آتی داده خواهد شد.

قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶

نوع دوم قراردادهای اجاره نسبت به املاکی که بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است، میباشد. این قانون به طور کلی رژیم حاکم بر قراردادهای اجاره املاکی که به منظور کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده میشود را تغییر داده است.

مطابق این قانون اولاً مستاجر به صرف انقضای مدت اجاره مکلف به تخلیه عین مستاجره است. ثانیاً حق کسب و پیشه و تجارت نیز لزوم برای مستاجر ایجاد نمیشود و بوجود آمدن آن تابع شرایط و مقررات خاصی است. در این قرارداد های اجاره موجر میتواند با انقضای مدت اجاره بدون پرداخت حق سرقفلی مستاجر را تخلیه نمایید. در این قانون مواردی که باید سرقفلی پرداخت شود محدود به چند مورد است. یکی از آنها موردی است که مستاجر در قرارداد اجازه سرقفلی به موجر پرداخت نموده باشد. در این صورت موجر هنگام تخلیه باید حق  سرقفلی مستاجر را به نرخ روز پرداخت نماید.

اجاره املاک مسکونی

این نوع قراردادهای اجاره که معمولا در بین عموم مردم رایج است. قرارداد هایی که در مورد املاکی که برای استفاده به منظور سکونت اجاره میشود، است. این قراردادهای اجاره مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین است.

دستور تخلیه

موضوع جالبی که در این قانون سال ۱۳۷۶ وجود دارد پیش بینی امکان صدور دستور تخلیه است. این دستور از ناحیه شورای حل اختلاف پس انقضای مدت اجاره در ظرف مدت یک هفته صادر میشود. به موجب ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضائیه یا همان نیروی انتظامی انجام خواهد شد. بنابراین با انقضای مدت اجاره در این گونه قرارداد های اجاره دیگر لازم نیست راه طولانی رسیدگی و صدور حکم تخلیه انجام شود. بلکه با بررسی قرارداد اجاره، دستور تخلیه بدون نیاز به تشکیل جلسه و رسیدگی صادر خواهد شد.

در امکان تقاضای صدور دستور تخلیه یک نکته مهم وجود دارد. قرارداد اجاره فی مابین موجر و مستاجر حتما باید دارای شرایط شکلی که در قانون فوق الذکر مقرر گردیده است، باشد. به موجب ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ اولاً قرارداد عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود. ثانیاً به امضای موجر و مستاجر برسد. ثالثاً به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد. با وجود این سه شرط هست که امکان تقاضای صدور دستور تخلیه ظرف یک هفته از ناحیه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک وجود دارد.

سایر امور املاک

رژیم حقوقی املاک فقط مربوط به مواردی که قراردادی بین دو نفر تنظیم شده است نیست. گاهی ملک شخصی توسط دیگری به صورت غیر مجاز و بدون اذن و رضایت مالک تصرف میشود. گاهی شخصی خسارتی به ملک دیگری وارد میکند. گاهی نیز چند نفر در یک ملک مشترکاً مالکیت مشاعی دارند مانند مالکیت چند ورثه نسبت ملکی که به آنها به ارث رسیده است. قانونگذار برای دفاع از حقوق افراد نسبت به املاکی که مالک آن هستند مقررات را پیش بینی نموده است. در این زمینه وکیل ملکی اطلاعات دقیقی را میتواند در اختیار ما قرار دهد.

مقررات املاک مشاعی

گاهاً پیش می آید که ملکی در مالیکت چند نفر بصورت مشاعی می باشد. اعم از اینکه مبنای مالکیت آنها به ارث بردن آن مال باشد. یا حتی خرید ملکی مشترکاً توسط چند نفر باشد. گاهی در این گونه املاک بین شرکا در استفاده از ملک مشترک اختلاف پیش می آید. یا عده ای بدون رضایت سایرین اقدام به تصرف ملک مینمایند. یا اینکه عده ای قصد فروش ملک را دارند ولی سایر شرکا چنین قصدی ندارد.

در خصوص املاک مشترک اولین نکته این است که هیچ یک از شرکه حق تصرف در ملک مشترک را بدون اذن یا رضایت سایر شرکا ندارند. بنابراین عده ای از شرکا بدون رضایت سایرین نمیتوانند در مال مشترک تصرف نمایند. در صورتی که چنین اقدامی از ناحیه بعضی از شرکا انجام گیرد هر یک از سایرین میتوانند اقدام به طرح دعوای خلع ید نمایند.

خلع ید

تصرف بدون اذن و رضایت فردی در ملک دیگری در قانون مدنی زیر عنوان غصب آورده شده است. ماده ۳۰۸ قانون مدنی اعلام میدارد غضب استیلاء(مسلط شدن) بر حق غیر است به نحو عدوان(قهر و زور و بدون رضایت). منظور از حق در این ماده علی الاصول حقوقی است که در محور اموال متجلی میشوند. یکی از این اموال ملک و یا همان مال غیر منقول است. با این وصف اگرکسی مسلط شود یا تصرف پیدا کند بر ملک دیگری به نحو قهر و نامشروع یا همان بدون اذن و رضایت این عمل غضب است و اقدام کننده آن نیز غاضب محسوب میشود.

ماده ۳۱۱ قانون مدنی به صراحت مسئولیت غاصب را معین نموده است. این ماده اعلام میدارد غاصب باید مال مغصوب را عیناً به صاحب آن رد کند. بنابراین اگر ملکی توسط شخصی به صورت غیر مجاز و بدون اذن و رضایت مالک تصرف شود و یا پس از اخطار مالک مبنی بر رفع تصرف و تحویل ملک در زمانی که شروع تصرفات با رضایت مالک بود رفع تصوف نشود. اقدامی که مالک ملک برای حفظ حقوق خود میتواند انجام دهد طرح دعوای خلع ید به استناد دو ماده مذکور است. البته حتما باید اسناد دال بر مالکیت خود را که همان سند مالکیت ملک هست ضمیمه دادخواست خود نماید تا ذینفعی وی برای دادگاه محرز گردد.

دستور فروش

در املاک مشترک ممکن است برخی از شرکا قصد فروش مال مشترک را داشته باشند ولی سایرین با این امر مخالفت نمایند یا اینکه در مورد نحوه فروش مال یا قیمت فروش آن توافق نکنند. در این صورت هر یک از شرکا میتوانند با فراهم نمودن مدارک و اقدامات لازم از دادگاه تقاضای صدور دستور فروش مال مشترک را نمایند. البته این موضوع در فرضی است که مال مشترک بین شرکا قابل افراز و تقسیم نباشد. در صورتی که از نظر اداره ثبت قابل افراز باشد تقسیم اولویت دارد و باید تقسیم شود و هر شخصی نسبت به فروش سهم خود مستقلاً تصمیم بگیرد.

اجرت المثل املاک

نکته قابل ذکر در تصرفات غیر مجاز این است که مالک یا سایر مالکین میتواند اجرت المثل ایام تصرف غاصب یا متصرف غیر مجاز را از دادگاه مطالبه نماید. بطور مثال در موردی که یکی از وراث در مال مشترک بدون رضایت سایر ورثه متصرف شود. یا شخصی بدون داشتن هیچ گونه حقی بدون رضایت مالک در ملک دیگری تصرف نماید مالک میتواند خسارت اجرت المثل مال را مطالبه نماید. دادگاه در این خصوص وارد رسیدگی شده و کارشناس رسمی دادگستری تعیین مینماید. کارشناس میزان اجرت المثل ملک مورد تصرف را با توجه به املاک منطقه تعیین و به دادگاه اعلام مینماید. دادگاه نیز بر اساس نظر کارشناس متصرف را به پرداخت اجرت المثل محکوم مینماید.

شاخه های تخصصی وکیل ملکی

وکیل خلع ید

یکی دیگر از دعاوی مهم در زمینه ملکی خلع ید می باشد. در مواقعی که شخصی بدون اذن و اجازه صاحب ملک، ملک وی را در تصرف میگیرد اقدام او غض و مالک در صورت داشتن شرایطی میتواند دعوای خلع ید علیه وی طرح و اقامه نمیاد و رفع تصرفات او را از دادگاه بخواهد.

این دعوا یکی دیگر ازمینه های فعالیت وکیل ملکی است که تجربه و تخصص زیادی را نیاز دارد

وکیل دعاوی تصرف عدوانی

زمانی است که شخصی، ملک دیگری را  بدون رضایت وی تصرف نموده و مالکیت مالک به عنوان دلائل مورد نیاز نیست و حتی مستاجر نیز در مقابل متصرف عدوانی میتواند دعوای رفع تصرف عدوانی را مطرح کند. پیچیدگی های این نوع دعاوی نیز به گونه ای است که وکیل ملکی آگاه و توانایی را در این زمینه ها نیاز دارد.

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی دیگر از زمینه های کاری وکیل ملکی است و زمانی مطرح میشود که شما ملکی را خریداری نموده اید ولی مالک از تنظیم سند رسمی به نام شما خوداری میکند در این موقع شما با مبایعه نامه تنظیمی میتوانید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه کنید

وکیل دعوای کیفری انتقال مال غیر

اولین دعوای کیفری ملکی که میتوان از آن نام برد دعوای انتقال مال غیر است. در این دعوا ملکی توسط شخصی غیر از مالک آن بفروش میرسد. دعوای انتقال مال غیر یکی از متداولترین دعاوی ملکی کیفری است. در این دعوا ممکن است مالکی، ملک خود را به چندین نفر بفروشد و قولنامه هایی با تاریخ های متفاوتی تنظیم کند و در اصطلاح معاملات معارض انجام دهد. یا شخصی که اصلا مالکیتی نسبت به ملکی ندارد آن را بفروش برساند. هر دو این موارد مصداق فروش مال غیر و کلاهبرداری است که میتوان علیه فروشنده دعوای کیفری فروش مال غیر را مطرح نمود.

گاهی شخصی ملک دیگری را بدون اجازه وی به اجاره میدهد و منافع آن را به دیگری واگذار میکند این نیز یکی دیگر از مصادیق انتثقال مال غیر و کلاهبرداری میباشد. در این مورد نیز میتوان دعوای کیفری علیه شخصی که بدون مجوز منافع ملک شخصی را به دیگری واگذار نموده مطرح کرد.

از آنجا که این دعوا دارای پیچیدگی های بسیاری است و نیاز به یک وکیل ملکی مجرب در این زمینه بیش از مسائل دیگر احساس میشود. با توجه به اینکه هر دعوای کیفری را نمیتوان بدون مشورت با وکیل طرح نمود لذا در این زمینه میتوانید با وکلای مجرب و با سابقه و آگاه گروه حقوقی دادهومان مشورت نمایید.

افراز و تقیسم ملک مشاع

یکی از دعاوی ملکی ،تقسیم ملکی است که بین چند نفر مشترک میباشد. برای تقسیم و افراز آن میتوان از طریق اداره ثبت و طبق قوانین ثبتی اقدام کرد.

توقیف عملیات اجرایی، ابطال سند رسمی، ابطال سند مالکیت معارض و بسیاری موارد دیگر که میتوان در حوزه دعاوی ثبتی ملکی قرار داد. دعاوی ثبتی ملکی از پیچیدگی های بسیاری برخوردار است و گاهی یک اشتباه کوچک کل سرمایه یک شخص را در خطر نابودی قرار میدهد. بنابراین گرفتن مشاوره حقوقی از وکیل ملکی متخصص، امکان اشتباه و خطا را کاهش میدهد و سرمایه گذاری مطمئن تری را برای شما رقم میزند

وکیل سرقفلی

سر قفلی یکی از زمینه های تخصصی وکیل ملکی است. سرقفلی به اصطلاح حقی است که  قانونگدار برای مستاجر ملکی که برای کسب و پیشه اجاره داده شده، در نظر گرفته است. زیرا که  ملکی مستاجر ملکی که برای کسب و پیشه اجاره داده شده با فعالیت در آن مکان باعث رونق کسب و کار در آن میشود و مشتریانی جذب میکند که حتی در صورتی که مستاجر از آن ملک برود منافع آن بر روی ملک و به نفع مالک باقی میماند. قانونگذار برای این کار و فعالیت ارزش و بها قائل شده است. در واقع این ارزش افزوده ملک را، اصطلاحاً سرقفلی  میگویند. حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی دارای قوانین و عرف پیچیده است که فقط یک وکیل ملکی حاذق توانایی شناسایی و حل مسائل و مشکلات آن را دارد.

سرقفلی برای اولین بار تحت عنوان حق کسب پیشه و تجارت توسط قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 پیش بینی شده و در آن به مستاجران ملک تجاری حق تقدمی در جهت اجاره کردن آن ملک اعطا کرده است.

شاید به جرات بتوان گفت که یکی از دشوار ترین حوزه های وکالت پرونده های سرقفلی است. وجود وکیل ملکی در این پرونده ها ضرورت دارد.

وکیل تجویز انتقال منافع به غیر

دعوای تجویز انتقال منافع به غیر نیز یکی دیگر از دعاوی ملکی میباشد. مستاجری که نسبت به ملکی حق سرقفلی دارد و  میخواهد این حق را به کسی واگذار کند و مالک با آن موافق نمیکند میتواند اقدام به طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر علیه ملک مطرح نمیاد. این دعوا نیز مانند سایر دعاوی ملکی از پیچیدگی های زیادی برخوردار است که برای حل آن ممکن است نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل ملکی داشته باشید.

تا اینجا از دعاوی ملکی حقوقی نامبرده شد به گونه ای که برای حل این مشکلات نیاز به وکیل ملکی حقوقی وجود داشت اما همه دعاوی مربوط به ملک، دعاوی حقوقی نیستند برخی اوقات برای حل مشکلات حقوقی ملکی ناگزیر از طرح دعاوی کیفری ملکی هستیم که در زیر نمونه هایی از آن را مورد بررسی قرار میدهیم

وکیل تخلیه ملک

زمانی که مالک ملک خود را اجاره داده و مستاجر از تخلیه ملک در پایان مدت اجاره خودداری میکند و ملک را به مالک تحویل نمیدهد. مالک میتواند با گرفتن وکیل ملکی و یا گرفتن مشاوره حقوقی از وکیل ملکی، اقدام به طرح دعوا علیه مستاجر خود کند و ملک خود را از او پس بگیرد

وکیل مطالبه اجور معوقه

یکی دیگر از زمینه های کاری وکیل ملکی مطالبه طرح دعوای اجور معوقه است. زمانی که مالک، ملکی را به اجاره  میدهد و مستاجر از پرداخت به موقع اجاره بها خودداری میکند. مالک میتواند برای دریافت اجور معوقه دعوایی را به طرفیت مستاجر در دادگاه اقامه کند.

وکیل دستور تخلیه

در صورتی که مدت اجاره منقضی شود و موجر حاضر به تخلیه عین مستاجره نباشد قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ این امکان را فراهم نموده است که با دارا بودن شراطی، موجر بتواند بدون اینکه نیاز به رسیدگی طولانی و صدور حکم و قطعیت آن باشد، با ارائه تقاضای خود به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک حداکثر ظرف مدت یک هفته دستور تخلیه ملک را از مقام قضایی بخواهد. پس از برسی مدارک وی و دارا بودن شرایط لازم دستور تخلیه صادر خواهد شد. وکیل دستور تخلیه دانش و تجربه کافی در این زمینه دارد.

 گروه حقوقی دادهومان با همکاری کادری حرفه ای و مجرب از بهترین وکلای تهران در زمینه دعاوی ملکی، نیاز هموطنان عزیز در امور حقوقی ملکی را فراهم مینماید. شما میتوانید با تماس با گروه حقوقی دادهومان از مشاوره حقوقی در زمینه دعاوی ملکی برخوردار شوید.

خدمات حقوقی دادهومان
ارزیابی و بررسی پرونده
ارزیابی و بررسی پرونده

با ارائه مدارک پرونده خود به ما، ارزیابی و راهکار وکیل پایه یک و مشاور حقوقی را دریافت نمایید

تنظیم اوراق قضایی و لوایح

دادخواست، شکوائیه و لایحه خود را بوسیله وکیل دادگستری و مشاور حقوقی تهیه و تنظیم نمایید

مشاوره حقوقی آنلاین
مشاوره حقوقی آنلاین

با وکیل دادگستری به صورت آنلاین ارتباط بر قرار کرده و مشاوره حقوقی رایگان دریافت نمایید

مشاوره حقوقی تلفنی
مشاوره حقوقی تلفنی

از طریق رزرو وقت مشاوره تلفنی بصورت مستقیم با وکیل پایه یک داگستری مشاوره حقوقی نمایید

مشاوره حقوقی
مشاوره حقوقی حضوری

با رزرو وقت مشاوره حضوری از خدمات مشاوره حضوری ما توسط وکیل دادگستری بهره مند شوید